【住宅ローン】注文住宅の住宅ローンの比較まとめ

注文住宅の住宅ローンに関して私の経験から比較しまとめました。
注文住宅を全て自己資金で賄える方はそうそういないと思いますので、
注文住宅を検討している人に読んでいただけますと幸いです。

問題点：
土地から購入する場合や建物の分割支払いが必要な場合で自己資金が不足する場合、
分割融資やつなぎ融資が必要となります。その時の注意点は、
・銀行が限られる
・費用が余分にかかる
・時間がない　など

これらの解決として、ある程度のノウハウ、知識があったほうがスムーズです。

※本記事の適用金利は、主に2022年5月時点の変動金利の場合を記載しています。

分割融資、つなぎ融資とは

分割融資、つなぎ融資が必要になる理由

注文住宅の場合、土地、建物（着工時、上棟時、引渡時）など数回に分けて支払いが必要となる場合が多いです。
回数は建築会社によって異なりますので確認が必要です。
それらの費用を自己資金で支払うことができない場合に分割融資もしくはつなぎ融資が必要となります。

分割融資

分割融資とは、上記の支払いタイミングに合わせて分割して融資を実行することです。

分割融資のメリット

• 住宅ローンと同様の低金利で借入ができる
• つなぎ融資が不要のためつなぎに係る手数料が不要

分割融資のデメリット

• 土地と建物両方同時に審査する必要があり、スケジュールが厳しい
• 取り扱う銀行が限られる
• 回数が銀行により異なる

つなぎ融資

つなぎ融資とは融資本実行までの期間を"つなぐ"借入のことです。
最終的な住宅ローンの実行は最後の引き渡し時（正確には登記後）となるため、
その間の期間をつなぐ借入です。
例えば土地を先行してつなぎ融資で支払って、融資本実行の時につなぎ融資も利息込みで完済します。

つなぎ融資のメリット

• 分割融資に比べある程度スケジュールに余裕ができる。
  （ただし、住宅ローン実行までに期間が延びると利息の支払い額も増加する）
• 住宅ローンの銀行に取り扱いがない場合も申し込める

つなぎ融資のデメリット

• 金利が住宅ローンと比較して高い。理由としては無担保ローンとなるためです。

分割融資、つなぎ融資の補足

つなぎ融資を住宅ローンを依頼する銀行以外に頼むこともできる。
その場合はハウスメーカー等の営業の方と相談するのがよい。

ハウスメーカーの分譲地だと融通が利く。
ただし、建築条件付き（6か月以内にハウスメーカーと請負契約を締結すること）のため、
相見積もりを取得して、値引き交渉するというのができないデメリットがあります。

分割融資は、最終実行まで利息のみの支払いとすることも可能。
逆に、返済を始めることも可能。
賃貸に居住中でダブルの支払いが厳しい場合などは利息のみとするのもあり。金融機関と相談。

ノウハウ1：分割融資、つなぎ融資が可能な金融機関は限られる

低金利で人気のネット銀行は分割融資およびつなぎ融資の取り扱いがほとんどありません。
某比較サイトで上位の銀行も取り扱いがありませんでした。
私がメインで使用している住信SBIネット銀行のローンを申し込みできないのはショックでした。

分割融資およびつなぎ融資の取り扱いがない銀行

• au自分銀行
• Paypay銀行
• 住信SBIネット銀行

土地付き分譲住宅やマンションなど支払いが1回の場合、
上記のようなネット系銀行で頼むのが良いと思いますが、
土地が必要な場合や、建築条件付きの場合には注意が必要です。

ノウハウ2：メガバンクは頼りになる

結果として私はメガバンクを選択しました。

メガバンクは、分割融資に対応してくれます。
また、結果としてネット銀行と同等まで低金利になりました。
参考までに私が得られた金利条件を記載しておきます。

三菱UFJ銀行

HP記載の適用金利より下がりました。まさか0.3%台となるとは思っていなかったため、非常に嬉しい誤算でした。
私の場合、先にみずほ銀行の審査を申し込みましたが結果がよくなかったため、他行の審査も申し込みました。

ハウスメーカーの分譲地ということもあり、比較的時間に余裕があったのでそれが可能でした。
今回の結果から、複数社に審査を最初に申し込んでおくのが得策と学びました。

また、ハウスメーカー等の建築会社との提携の有無は確認することをおすすめします。

• 建築会社と提携がある場合、つなぎ費用がなくなる場合があります。
• UFJとの提携があったため、建物登記にかかるつなぎ費用もなくなりました。

三井住友銀行

三井住友銀行はZEHに対応したプランがあります。
ZEHプランの場合、建物分は0.425%になります。
個人の信用度から審査結果により金利が上がる場合でも、
土地のみは上がった金利で、ZEHは関係なく0.425%になります。
ZEHの方は検討する価値ありだと思います。

みずほ銀行

みずほHP上はネット銀行並みの低金利を謳っていましたが今回は残念でした。
会社の取引のある銀行の違いなども条件としてあると思います。
よって複数社に審査を申し込むのが得策です。

分割融資は新生銀行も候補としてあります。

ノウハウ3：つなぎ融資のある金融機関

下記はつなぎ融資を取り扱う金融機関です。

• 新生銀行
• イオン銀行
• 楽天銀行
• 日本住宅ローン

金利や手数料、その他の特典などを勘案して決定するのがよいと思います。

イオン銀行

イオン銀行のお買い物5%を理由にイオン銀行を選ぶのはやめたほうがよさそうです。
詳しくは別記事を参照下さい。

日本住宅ローン

積水ハウス・大和ハウス工業・住友林業・セキスイハイムが出資する住宅ローン専門金融機関です。
ハウスメーカーが家を建ててもらうために作った住宅ローンの専用の会社のため、
上記のハウスメーカーで建てる場合は一考の価値ありです。

建物引き渡し時のつなぎ融資費用が不要、キャッシュバックなどの特典があります。
また、2022年2月～変動金利のプランが用意されました。

まとめ

注文住宅の住宅ローンに関して私の経験から比較しまとめました。
注文住宅を検討している方の一助になれば幸いです。